2015年1月20日 星期二

一般人投資日本樓的謬誤

日本的文化制度與香港或台灣等華人地區甚為不同,以下是比較常見的分岐和謬誤:

購屋前:

  • 日本人有機會看重申購次序多於申購金額,他們不像香港人眼中只有錢
  • 日本人標價一般合理,最多只有5-10%議價空間,議價金額太誇張會激怒房東,即使日後抬到高於原價也永遠不會再賣給你(但這個情況在改變中,由於房巿近來變得熾熱起來,也有以不合理的高價欺騙心急的人上當的情況)
  • 日本方面是申購(不用訂金)-->簽約(付10%訂金)--->結算(付全數餘額),主要比其他地方多了申購的程序,雖然不用付訂,但申購後又不購買會非常影響個人信用
  • 日本人購買優先、日本仲介(中介/agent)優先,有些老一輩的甚至不願意賣給外國人,尤其是華人
  • 雖然理論上每年租金收入減去所繳費用(如管理、修繕)少於38萬日圓是不用繳利得稅,但有些中介(尤其是沒有華人的純日本仲介)不允許你不聘請稅理士計算稅項(即使應付所得稅肯定為零),那就有機會每年白白地付3萬至7萬円的稅理士費用,大大減低小投資者的回報率。當然,如果你有2間以上的日本收租物業或是購了非常貴租金也很高的投資者,那必須聘請稅理士及乖乖繳稅。
  • 以為可以和本地一樣輕易借貸獲取槓桿效果及對沖匯率波動,實際上必須購買大額貴價物業才可借貸,而且物業不能太舊。如果是香港人,購買東京4,000萬日圓以上物業或大阪2,000萬日圓以上物業有機會能在中國銀行東京或大阪支行借貸,但也只能借約50%。如果是台灣人,則可在台灣銀行或第一銀行等借貸,金額須在3,000萬日圓以上,而且一般只接受東京23區內物業
購屋後:
  • 擁有「先當包租公、回本後自用」的觀念。很多人看準日本樓回報率高,可能可以15年歸本,現在約三十歲,待五十多歲時退休收回自用;或收租數年後收回物業給子女往日本讀書或工作使用。但實際情況上,日本的「借地借家法」很偏袒租客,如果租客不願意搬遷,是無法強迫他離開的,如果鬧上法庭,一般房東也不會得呈。正因為這樣,對老年的租客會很擔心,希望不會老死在屋內。
  • 日本租約期一般為兩年,但雖然房東不能強迫租客搬遷,租客卻可以一個月前通知便不再續租,與租約期無關。有些黑心的房東或仲介便利用這點,在賣出前先找個人當租客,賣出後不久便棄租。
  • 可能有不少當初沒有預計到的雜費,包括町內會費、運營協力金(類似要付給管理社區或大廈的人、像香港的業主立案法團但收費)、也可能有租客的振込手数料(他轉賬給你或管理公司時由日本銀行收取的手續費)等等。
  • 如果購太舊的物件(築>40年),有機會需面對修繕費用增加甚至重建的問題

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